不動産投資のデメリット
空室率と家賃滞納者のリスク
人口密集度の高い人気エリアのワンルームや、すでに入居者がいるオ ーナーチェンジ物件を購入する場合はさほど問題になりませんが、駅 から遠い物件や、人口が少ない地方都市のアパートを購入する場合、 都心部の供給過剰感の高いオフィスビルを購入する場合などは、あら かじめ空き室が発生する可能性の対策を考えておく必要があります。 立派な不動産を所有していても、賃料を支払ってくれる入居者がいな ければ不動産投資としては成立しません。 場合によっては入居者も簡単には見つかりません。 賃貸戸数は多く所有するほどリスクは軽減できる。 一棟の場合は平均的に空室率がでて安定性が高く、区分所有の場合は 入居率０％か１００％となります。 入居者が居ても賃料を滞納されてしまっては入居者がいないのと同じ になってしまいます。 入居者がいない場合、賃料を滞納している場合でも借入金の返済など 必要経費は入居者がいる場合と同じようにかかるので、収益性や現金 収入は悪くなってしまいます。 借入金で投資物件を購入した場合には、当てにしていた賃料を返済に 充てる事が出来ず、自己資金で支払いを補わなければならなくなりま す。
金利の上昇リスク
現物不動産投資の場合、効率的な運用を行うために借入金を併用する ことが一般的です。 借入金の適用金利は金利水準とともに変動するので、金利が上昇する とその分支払利息も増加し収益性が悪くなってしまいます。
流動性が低い
不動産は、動かすことができない資産であり、他の金融資産などと比 べ流動性が低い資産です。 急にお金が必要になった時に換金したくても、預貯金や株券のように 今日・明日にもと言うわけにはいきません。 最低でも数週間から１ヶ月、通常なら数ヶ月は現金化するまでに時間 がかかります。 売り急ぐと売却価格も低くする必要にかられる可能性もあるため、不 動産投資は、あくまでも「余裕」資金で始めるスタンスが必要です。
やり直しがしにくい
不動産投資は多くの資産家が借入金との併用により行っています。 万が一その投資に失敗した場合、多額の負債を抱え込むことになりま す。 現物不動産はもともと流動性が悪く、特に採算性の悪い物件は市場と のギャップが大きくなかなか買い手が見つかりません。 やっと買い手が見つかったと思っても安く買いたたかれてしまう事が あります。 いったん運用をスタートさせると途中で事務所からマンション等への 用途の変更は法律の規制でできなかったり、リフォームなどに多額に 資金が必要になるため採算が合うかも問題になってきます。
自然災害に弱い
現在の建物は耐震性なども強化されていますが、万が一大地震や台風 などにより建物が倒壊した場合や、それに近い被害を被ってしまうと、 その後計画していた収益が得られなくなる可能性が出てきます。 また、最近は土地の土壌汚染の問題、建物についてはアスベスト問題 やシックハウス症候群などの問題もあります。そのような人的被害の 可能性がある物件だった場合、周囲から厳しい目を向けられてしまい ます。
老朽化既存のリスクが有る
マンションや区分所有の場合は管理組合や管理会社がしっかりしてい て、よほど古い物件でなければ大規模修繕のリスクは回避できますが 、表面利回りが一般的に高い中古物件などの場合、入居者から水周り 等設備の故障、天災などのクレームがあった場合、オーナーであるあ なたが対応する必要があります。 前もって修繕業者やリフォーム会社を決めておき、事後に慌てないよ うにするとよいでしょう。
専門性が高い
負債比率が高い
不労所得・不動産投資
