マンション価格の今後の推移

H18,10,18 日経新聞記事によりますと、首都圏で発売される新築マ
ンション価格の上昇基調が鮮明になっている。

昨年末に比べ、二割前後高い物件が相次ぎ発売された。

地価の上昇を反映し、販売価格の先高観から、都心部などの売れ行
きは、おおむね堅調。

不動産経済研究所は、二〇〇六年の発売戸数の見通しを、従来より
五千戸引き下げており、分譲各杜が売り急がない姿勢に転じている
ことが浮き彫りになった。とあります。

好立地の物件は底値感＆品薄感があるようです。 

長期の間に、マンション自体の資産価値が下が る恐れは無いか？

マンションの価値は、空間の利用価値、すなわち、立地、環境、利
便性よの良さなどグレードの高さが決め手となります。

古くなっても家賃が下がらない様にする事が出来ます・・例えば、
千代田区神田淡路町の築35年、5階建ての古いビル。

オフィスとしては、一部屋10万円でも入らなかったので、単身者賃
貸用に改装工事した結果、15万円以上でも、入居希望者がいます。
・・このように、都心部の単身居住の需要は旺盛です。古くなって
も家賃が下がらない様にする事が出来ます。

特に収益型不動産は収益確保により資産価値を維持可能なのです。

よって年とともに、マンションの価値が下がるということはないと
言ってよいでしょう。

それは、立地と、メンテナンス・管理と、スタート時期です。

現在、バブル時と一転し、都心部の不動産価格が安くなったおかげ
で、企業も都心回帰、大学等の教育機関も都心回帰、住民も、分譲
・賃貸共に都心回帰になっております。

都心部好立地に限っては、例えば、路線化は、東京駅周辺で一気に
上昇との報道にありますように、千代田区の丸ビル付近、大手町・
上昇地点が拡大しました。

価格調査。底打ち鮮明。・・・首都、23区の中古マンション価格は、
前年同月比UP、都心回帰の影響で価格も底打から、強含み基調への
変化・・・との報道や、逆に、同じ東京でも、都下（市部）の家賃
は若干下がり続けており、また、同じ首都圏でも、横浜・埼玉・千
葉では中古マンション価格は、下げており、都心好立地との二極化
が鮮明になってきております。

例えば、中央区は、ここ数年間で19.6％もの人口が増加しておりま
す。つまり、人口の都心回帰現象です。

バブル時は、地価高騰と環境悪化により、人口が都心部から郊外に
移動していきました。まさに、ドーナツのように都市中心部に人口
の空洞化が起こりました。

ドーナツ化現象と呼ばれました。

しかし、大学も現在、都心回帰が進み都心に戻ってきています。そ
うしますと、さらに人が都心に集まり、賃貸需要が高まります。

都心部の単身者居住用賃料は上昇しておりますので、今後需給バラ
ンスが崩れ、ますます、強含みが予想されます。

また、オフィス面積が増加傾向にある東京都心は、仮にオフィス賃
料が下がっても、企業の東京集中が進み、就業人口（特に単身者）
が集まれば、都心居住の需要も増加し、単身居住用の賃料はむしろ
上昇が予想されます。

なぜなら、規制の強化により、単身者賃貸居住用の　都心部物件供
給には、限界があるからです。