投資用不動産といえども、建物が古くなったら建て替えが必要にならないか？

投資用不動産といえども、建物が古くなったら建て替えが必要にならないか？

ＲＣ物件に関して
投資用不動産に限らず、建物が強度を失う原因は、コンクリートの
中性化が鉄筋あるいは鉄骨部におよぶことで錆びやすくなることに
あります。

通常、コンクリートが中性化する速度は１cm進むのに３０年かかる
と言われています。

現在、コンクリートの厚さは３cm 以上と法律で規定されています
ので、理論的には９０年もつことになります。

近年では、不動産に対しての法整備も進んできました。

又、仮に60年以上して、建て替えとなりましても、基本的に土地部
分は各オーナーごとに持分の割合が決まっている敷地権（所有権）
でして、当然建替えの際は、土地代は不要（済み）ですから、建替
え費用分が、オーナー負担となります。

ワンルームマンションの場合建築面積（所有部分）が狭いですので
コストも低く、又、そのような時になったら、等価交換により一銭
の費用もかからず建替えできるケースもございます。

実例と致しまして、築後７０年経過し老朽化の為に建て替えした代
官山の同潤会アパート（日本初期のコンクリート集合住宅）の場合
は、所有者が一銭のお金も出さずに、マンションの広さが３〜５倍
になった上で、新築に変身してしまいました。

なぜそんな事が？・・それは、長期の運用におきましては、インフ
レで、土地の価値は上がっていますし、都心部におきましては、容
積率（建築延べ床面積の制限）が緩和されて来てます。ですから、
各自の所有土地分割合に応じて、余分に建築可能になった建築面積
分の権利と、建築費用とを等価交換する事で、可能となります。

最近では、建築会社が、築後3０年を超えるマンションで、都心部
の好立地物件に絞り、建替えの提案営業をかけております。なぜな
ら、旧マンションの住戸が16戸だったのが、32戸に増える事で、増
加住戸の販売益で今までの居住者は、建築費を払わずに済む等々。

更に、最近は容積率を長期的に順次緩和する事が報じられておりま
すし、そうする事で、土地の収益率を引き上げて、地価の回復を狙
った政策です。

ですから、都心の好立地の新築物件を持って、長期で賃貸家賃で完
済してしまえば、将来仮に建替えの時期がきましても、容積率の緩
和分で等価交換することもありえますし、いずれにしましても、６
坪程度のワンルームの建築コストは低く済むのではないでしょうか。

新築時には土地代込みにて販売しておりますので、場所がいい分、
高価なのです。

家賃収入はあるわけですから、“収益を生み出す不動産が、収益を
生み続ける限りその資産価値は維持される”という国際標準的な考
え方にもとづき、「収益還元法」で投資用マンションの資産価値を
評価すれば、年とともに大きく価値が下がることはないのでは無い
でしょうか・・・。